Как приобрести жильё в Германии?

Loading admin actions …

Решаясь купить недвижимость за рубежом, вы должны ясно представлять себе, что ни о каком огульном “зарубежье” говорить не приходится: в каждой конкретной стране, даже если рассматривать исключительно страны одной экономической зоны, например, Евросоюза, существуют свои уникальные местные процессуальные и законодательные особенности.

Приобретение жилья в Германии сегодня очень популярная опция, не смотря на достаточно высокую стоимость недвижимости. Это связано, в отличие от аналогичных случаев, например, в Средиземноморьи, с тем, что Германия на сегодня представляет собой крайне перспективное место для ведения собственного бизнеса. Впрочем, это частности. Попробуем проследить общие моменты

Особенности покупки недвижимости в Германии

Дома в . Автор – homify

Важнейшее условие успешной приобретения жилья в Германии – навык ориентирования в ценах и критериях на неё. Полезно так же иметь хотя бы общее представление о состоянии местного рынка недвижимости.

На цену жилья непосредственно влияет множество частных факторов: расположение дома(земля, город, близость к центру города и т.д.), величина жилой и сопутствующей площади, возраст дома, тип отопления, характер жилого комплекса и многое другое..

Законодательная база

Гостиная в . Автор – SCHÖNER WOHNEN-FARBE
SCHÖNER WOHNEN-FARBE

Die neue Klassik

SCHÖNER WOHNEN-FARBE

Крайне важно понимать, что расчеты между продавцом и покупателем недвижимости в Германии осуществляются исключительно путем безналичного расчета. Оплата может производиться, как с немецкого, так и с зарубежного счета. Каких бы то ни было юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецком банке нет. Однако непрозрачная или дурная финансовая история может спровоцировать некоторые сложности.

Ещё одной существенной особенностью процедуры является необходимость личного присутствия для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета. Вообще, с требованиями банков к оформлению и перечню документов нужно ознакомиться заранее: от иностранных клиентов как правило требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры. Однако, в некоторых случаях могут понадобиться и иные документы. 

После открытия счёта необходимо ознакомиться с Поземельной книгой (Grundbuch). В ней зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли, ипотечная история и вероятные долги, и проч. 

Что касается “повисших” долгов, или обременения ипотеками, то они могут быть перенесены на долю покупателя только с его согласия. В процессе переоформления прав собственности всякие обременения ипотеками или банковскими кредитами должны быть исключены из поземельной книги. 

После сверения с информацией в Поземельной книге продавец и покупатель встречаются у нотариуса. Впрочем, заключая договор стороны могут явиться к нотариусу и не единовременно. Перерегистрация прав собственности в Германии происходит в два этапа: предварительная регистрация прав собственности (Auflassungsvormerkung) и окончательная регистрация (Grundbucheintragung). 

Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. После этого сумма переводится на счет продавца покупателем напрямую или с трастового счета нотариусом. Затем, по оплате покупателем налога на приобретение недвижимости, нотариус отсылает в поземельный суд заявку на внесение окончательной регистрации, вместе с чем стирается запись о предварительной. 

Полная процедура сделки от начала подготовки документов до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает от 2 до 4 месяцев, если не происходит ничего экстраординарного.

Цена

Дома в . Автор – Peter Ruge Architekten

Земля под застройку обойдётся дешевле, чем приобретение готового дома. Квадратный метр строящегося жилья обойдётся в €600-€1,500, а земли, оснащённой необходимыми коммуникациями – в €100-800. Единственное замечание: при строительстве на плечи покупателя ложится вся ответственность за подготовку, планирование и выполнение работ.

В соответствии с выкладками специальной нотариальной таблицы нотариусом взимается определенная сумма за каждую отдельную операцию, из которых состоит процедура сделки купли-продажи. В среднем расходы на услуги нотариусы составляют примерно 1,5% от стоимости сделки. Однако, это не фиксированный процент, и он может меняться в зависимости от конкретных условий, в частности от цены на приобретаемую недвижимость: зависимость в таком случае обратно пропорциональна. 

Перерегистрация прав собственности в поземельной книге потребует расходов в 0,5% или 1% от суммы сделки.Комиссия маклера – от 3 до 6% + НДС. Иногда  комиссия или ее часть оплачивается продавцом и включена в покупную стоимость объекта недвижимости.

Налоги

Прежде, чем новый собственник будет внесён в Поземельную книгу, он должен уплатить налог на приобретение недвижимости, составляющий 3,5% от цены покупки. Как правило в договоре купли-продажи указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки ложатся на покупателя.

Ставка налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) зависит от того, в какой федеральной земле находится предмет приобретения.

Виза

Гостиная в . Автор – SCHÖNER WOHNEN-FARBE
SCHÖNER WOHNEN-FARBE

Die neue Moderne

SCHÖNER WOHNEN-FARBE

Для покупки недвижимости в Германии нужен только действующий заграничный паспорт и деньги. Независимо от гражданства любое физическое лицо имеет право на покупку земли и  жилой недвижимости во всех федеральных землях Германии.

Как выбирать жильё в Германии

Гостиная в . Автор – wohnfeuer

Выбирая жильё в Германии, лучше всего будет обратиться в агентство недвижимости, после чего воочию ознакомиться с предлагаемыми вариантами. Личное присутствие даёт возможность приобрести недвижимость без посредства третьих лиц, у частного лица. Впрочем, обращаясь в сертифицированное агентство за помощью специалистов, вы страхуете себя ото всяких неожиданностей.

Покупая недвижимость удалённо, возможно оформить доверенность на своего представителя. Доверенность эта обязательно заверяется нотариусом и включает апостиль.

Стоит ли нанимать агента и как дорого это станется?

Специалиста (Gutachter) следует нанимать для того, чтобы окончательно избавиться ото всех сомнений. Покупая недвижимость вы инвестируете значительную сумму, стало быть всякая страховка окажется целесообразной. Эксперт поможет оценить реальную стоимость квартиры и проанализировать состояние дома, в котором она находится, оценить вероятность и размер возможных в ближайшее время расходов на текущий ремонт объектов общего пользования. А выявить имеющиеся недостатки и изъяны постройки, например, затопление подвала водой в прошлом, негерметичность крыши и стен сможет только специалист.

Так же совершенно очевидна необходимость обращения за услугами адвоката, который сможет проконсультировать вас по всем вопросам сделки с недвижимостью и разъяснит непонятные для Вас пункты договора.

ДОМ В ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ: Дома в . Автор –  Aleksandr Zhydkov Architect

Нужна помощь с проектом дома? Обратитесь к нам!

Найдите вдохновляющие идеи для дома