7 способов минимизации налогов при продаже домов

Татьяна Ващенко Татьяна Ващенко
Loading admin actions …

Один из наиболее актуальных вопросов при продаже дома – ’Как избежать уплаты налога от продажи, или, в крайнем случае, минимизировать его?’ Принимая во внимание высокие цены на недвижимость, даже один процент экономии на налогах может представлять собой весьма значительную сумму. 

В данной статье мы расскажем, в каких случаях можно совсем не платить налог, а также поговорим об основных способах максимального уменьшения последнего.

Как долго вы владеете домом?

В соответствии с  Налоговым Кодексом РФ, от уплаты налога полностью освобождаются граждане, продающие дом, которым они владели более трех лет. Здесь очень важное значение имеет то, с какого момента исчисляются три года владения имуществом. 

Если вы приобрели дом по договору купли-продажи, дарения, или построили его самостоятельно, то срок владения вашей недвижимостью исчисляется с даты, указанной в документах. 

Если же дом был получен в наследство, то срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя.

Цена продажи дома

Черный Дом: Дома в . Автор – Snegiri Architects
Snegiri Architects

Черный Дом

Snegiri Architects

Налог при продаже дома исчисляется на основании той суммы, которая указана в договоре. В некоторых случаях продавец и покупатель договариваются о компромиссной сумме, позволяющей обеим сторонам сэкономить – эта цифра и указывается в договоре купли-продажи. Остаточную сумму покупатель выплачивает, заключая с продавцом приватную сделку. 

Оценка стоимости дома – понятие довольно субъективное. Для этого недостаточно сосчитать фактически затраченные материалы, коммуникации и отделку. Иногда весьма существенной статьей становится оплата услуг именитого архитектора или дизайнера. 

Сокращение имущества на продажу

Дом в поселке Брюховичи: Дома в . Автор –  Aleksandr Zhydkov Architect
Aleksandr Zhydkov Architect

Дом в поселке Брюховичи

Aleksandr Zhydkov Architect

Нередки случаи, когда дом продается с мебелью и встроенной техникой, стоимость которой может составлять значительную часть в общей оценке жилья. Следует помнить, что сделки по продаже мебели, сантехники, устройств климат-контроля и т.п. не подлежат обязательной регистрации. 

То же относится к постройкам, которые находятся на прилегающем к дому участке, и не внесены в план застройки: беседки, гаражи, навесы и прочее. Поэтому в договоре можно указывать только стоимость самого здания без учета всех перечисленных дополнений. Так вы сэкономите немалую сумму денег.

Доходы за вычетом расходов

Дом в поселке Ильичевка: Дома в . Автор – ANIMA
ANIMA

Дом в поселке Ильичевка

ANIMA

При продаже дома налог платится только с разницы в цене между его покупкой и продажей. 

Так, если вы купили дом, и у вас имеются документы, подтверждающие ваши расходы на его приобретение, то при продаже вы должны уплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки. 

Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, их можно восстановить. В ситуации, когда вы не можете предоставить документы, подтверждающие ваши расходы на приобретение дома, вы можете воспользоваться стандартным налоговым вычетом при продаже дома в размере до 1 млн.руб.

Преимущества и недостатки каждого метода

Дома в . Автор – Pracownia Projektowa ARCHIPELAG
Pracownia Projektowa ARCHIPELAG

Projekt domu Magnus II G2

Pracownia Projektowa ARCHIPELAG

Если при продаже дома вы указываете в договоре заниженную цену, то, с одной стороны, вы экономите значительные средства, а с другой, юридически вы становитесь недобросовестным налогоплательщиком, а ваш покупатель – недобросовестным покупателем. Налоговые органы могут признать данную сделку незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями.

Сокращение базы налогообложения на сумму средств, потраченных на приобретение жилья, позволяет существенно снизить суму налога. Однако следует помнить о необходимости сохранности всех документов, подтверждающих ваши расходы, связанные с приобретением дома.

Можно ли избежать уплаты налогов за проданный дом?

Дома в . Автор – Hall + Bednarczyk Architects
Hall + Bednarczyk Architects

Veddw Farm, Monmouthshire

Hall + Bednarczyk Architects

Как уже говорилось выше, налог при продаже дома не платится, если он находится в вашей собственности более трех лет. В ситуации, когда срок владения немного меньше, можно отложить регистрацию продажи дома до того момента, когда исполнится три года с момента вступления в права владения. Тогда вам не придется платить налог с продажи, и вы прилично сэкономите.

Еще один вариант ухода от уплаты налога – оформление договора дарения вместо договора купли-продажи. В этом случае вы формально дарите дом лицу, который фактически покупает ваше жилье, а деньги он передает вам лично из рук в руки. Все налоговые обязательства в данной ситуации переходят на вашего покупателя.

Наиболее распространенные ошибки при расчете налогов

Основная ошибка при расчете налогов на продажу недвижимости – неправильный расчет базы налогообложения. Будьте внимательны при определении суммы, с которой вам придется платить налог. 

В большинстве случаев это сумма, указанная в договоре купли-продажи. Налог, который вы должны будете уплатить, составляет 13% от этой суммы. Если при расчете базы налогообложения вы решили воспользоваться правом уменьшения суммы дохода от продажи жилья на сумму расходов, связанных с его приобретением, то сможете указать только официально подтвержденные расходы.

Какие вы знаете способы минимизации налогов при продаже домов?
ДОМ В ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ: Дома в . Автор –  Aleksandr Zhydkov Architect

Нужна помощь с проектом дома? Обратитесь к нам!

Найдите вдохновляющие идеи для дома