Chi possiede uno o più immobili e ha deciso di affittarli, certamente è al corrente dell'esistenza della cedolare secca. Infatti, anche per 2018 esiste la possibilità per i proprietari di abitazioni di optare per questa formula, risparmiando sulle tasse dovute nei contratti di affitto, grazie ad aliquote agevolate attraverso un metodo semplificato.
Nello specifico il proprietario dell'immobile non dovrà affrontare la spesa dell'imposta di registro e quella di bollo, ma è obbligato a rinunciare ad un aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto in precedenza nel contratto. Sostanzialmente, la cedolare secca è un’imposta, che si paga sui contratti di affitto, sostituente sia l’Irpef che le altre addizionali e i già citati imposta di bollo e di registro. A scegliere il regime della cedolare possono essere le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento che mettono in locazione un immobile ma solo ad uso abitativo e non per esercitare attività commerciali o professionali.
Vediamo allora cos’è la cedolare secca, quanto ci costa, quando e come pagare.
Se si ha a disposizione una casa o un appartamento da affittare in condominio e un inquilino che promette pagamenti puntuali e cura dello stabile, ma non si vuole spendere tutto in tasse a regime ordinario, che tassa le entrate ai fini Irpef, si può optare per la cedolare secca. Tale regime di tassazione agevolato per proprietari di case prevede due tipi di aliquote, a seconda che si voglia affittare a mercato libero (il proprietario decide la quota d'affitto liberamente) oppure a canone concordato (derivato da accordi presi tra sindacati dei proprietari di immobili e sindacati degli inquilini). Più precisamente, si applica:
Queste aliquote variano a seconda del tipo di affitto che vogliamo applicare, tuttavia se si accetta di affittare l'abitazione a canone concordato, ci si deve accontentare di una cifra minore a fronte però di una tassazione più bassa del 10%.
Le aliquote della cedolare secca agiscono come sostituti d’imposta, in altre parole vanno a sostituire:
Viene da sé che non è obbligatorio per i proprietari di casa ad affittare casa utilizzando la cedolare secca. Questo regime non sostituisce definitivamente la tassazione ordinaria, ma è solo una modalità alternativa: infatti, è a discrezione dei proprietari di casa decidere se adottare tale regime o quello standard, comunicandolo al futuro inquilino, e soprattutto riportandolo nel contratto di locazione.
Per capire quando si andrebbe a pagare, basta basta conoscere il canone annuale di affitto e l’aliquota della cedolare in cui si rientra in quanto la cedolare secca si applica a partire dall’importo annuale, a cui si deve applicare il 21% di aliquota qualora si opti per il libero mercato, oppure il 10 per cento se il canone è concordato.
Per quanto riguarda il metodo di pagamento, l’imposta si paga con il modello F24 se per la dichiarazione dei redditi si è scelto il Modello Unico, mentre se si dichiarano i redditi con il classico modello 730, allora si dovrà pagare direttamente tramite la busta paga. Per la questione scadenze invece, sono le stesse dell’Irpef, ma bisogna precisare che la cedolare secca non si paga nel primo anno in cui si affitta casa poiché manca la base imponibile dichiarata su cui applicarla, quindi si paga dall’anno successivo in riferimento alle entrate dell’anno precedente.
La cedolare secca si paga in due macro tranche: il 95 per cento a titolo di acconto e il restante 5 per cento a saldo l’anno successivo. Quel 95 per cento a titolo di acconto è dovuto se la cedolare secca supera la cifra di 51,65 euro, ed è ulteriormente spalmabile se l’importo della nostra cedolare secca supera il limite di 257, 52 euro. Se non supera i 51,65 euro non dobbiamo versare alcun acconto. Il restante 5 per cento a saldo deve invece essere versato entro il 30 giugno dell’anno successivo oppure entro il 30 luglio con una piccola maggiorazione dello 0,40 per cento. Il saldo si riferisce sempre all’anno successivo a quello di riferimento.
La cedolare secca è uno strumento che permette far risparmiare in termini di tassazione rispetto alla tassazione ordinaria. poiché come già detto, non si hanno né imposte di bollo sui contratti né imposte di registro, nemmeno per le annualità successive.
Possiamo entrare e uscire da questo regime quando vogliamo, aspettando le scadenze annuali per i contratti in corso. In ogni caso è un regime revocabile.
Non soltanto pro. È importante sapere che se si decide di affittare casa con il regime agevolato della cedolare secca, si sceglie di rinunciare agli adeguamenti del canone in base agli aggiornamenti Istat o altro. Non si può:
Inoltre, se i proprietari di casa percepiscono come unico reddito quello dell’affitto tramite cedolare secca, non possono beneficiare delle detrazioni di spese mediche, ristrutturazioni, ecc.; se invece, oltre all’affitto, si percepiscono altri redditi sottoposti a tassazione Irpef, allora si quelli per potere detrarre le spese.
Per saperne di più sulla ristrutturazione: Ristrutturare casa nel 2018: tutti i permessi e come ottenerli